文/李爱梅

合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同双方可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以依据合同约定解除合同。

本文中关于租赁合同第六条的适用问题，出租方与承租方理解产生分歧。在出租方诉诸法院之前，双方间的纠纷经过辖区派出所、民间调解组织的调处，相关经办人员均认为出租方根据合同第六条约定可以解除合同。但笔者坚持认为第六条是对违约责任的约定，非解除权的约定，且违约方不享有合同解除权，该观点得到了一审、二审法院的支持。

【案情】

2014年9月1日，出租方张某与承租方余某签订《房屋租赁合同》，约定出租方将滨江区某房屋出租给承租方，租期自2014年9月1日至2019年8月31日。

租赁合同第六条约定：任何一方要求提前终止租赁合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方违约金50000元。

2016年1月20日，出租方张某以房屋另作他用为由要求提前终止租赁合同，承租方余某收到通知后要求继续履行租赁合同。双方发生争议，出租方诉诸法院要求解除《房屋租赁合同》，并愿意支付违约金50000元。

【审理】

出租方张某认为，合同第六条是对解除权的约定，且是任意解除权，现出租方已提前一个月通知承租方，解除条件已成就，合同应当解除。

承租方余某认为合同一经有效成立，在当事人之间便具有法律约束力，双方必须严格信守不得擅自变更或解除。在一方违约时，只要守约方有继续履行合同的要求，违约方有继续履行合同的可能，就必须继续履行合同。且出租方张某的诉请是建立在违约基础上的，是不诚信的，人民法院很显然不能支持这种不诚信行为。合同第六条主要是对违约责任的约定，适用该条是有前提的，就是承租方同意解除合同，或者说承租方在继续履行与赔偿损失之间选择了赔偿损失。现承租方不同意解除合同，要求出租方继续履行。

【裁判】

杭州市滨江区人民法院经审理认为：租赁合同第六条的约定，系一方已实际违约导致的违约后果或双方协商一致解除合同时提出解除一方需对相对方进行的补偿，并不意味着出租方、承租方享有合同的任意解除权。合同的任意解除权仅存在于委托合同、不定期租赁合同等特定情形。目前既无法定解除合同的情形，双方亦未能就解除合同协商一致，出租方关于解除合同的的诉请，无法律依据与无合同依据，不予支持，驳回了出租方的全部诉讼请求。

 一审宣判后，出租方不服，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，认为在合同的履行过程中，承租方按约支付租金，出租方未提供证据证明承租方存在与合同约定不符之行为，在此情况下，出租方未有正当理由即径行单方要求解除合同，亦有违诚信原则，且不利于交易的稳定，遂驳回上诉，维持原判。

【评析】

允诺不得反悔，合同必须信守是合同法确立的重要原则。合同一经有效成立，在合同签约各方之间即具有法律约束力，合同当事人均必须严格信守合同约定，不得擅自变更或解除。

解除权人行使解除权一般应建立在合法的基础之上，也就是说行使解除权的一方都是严格遵守合同权利与义务的一方，这与法律保护守法者利益的立法精神是相一致的。本案中，出租方的主要义务是提供符合合同约定的房屋，在承租方信守合同约定的前提下，出租方要求提前收回房屋，即违反了其合同义务，是一种违约行为，因此出租方解除合同的请求权是建立的违约基础上的，其诉讼请求是不诚信的，有违市场经济原则。而继续履行合同，更加符合合同约定，符合法律规定，符合契约精神。

 当然，不能机械理解违约方不享有合同解除权，一律排除违约方解除合同的权利。如果合同法律上或事实上不能履行、不适用强制履行或强制履行费用过高，从兼顾诉讼经济原则和社会效果的角度考虑，可以赋予违约方在某些特殊情况下的合同解除权。