徐一雯，浙江南方中辰律师事务所合伙人律师，致力于公司治理，金融，合同等法律业务。
徐一雯
【案情】在杭城最繁华的闹市区有一栋综合楼，一层为大开间商场、二至三层为大开间写字楼，四层以上为小型写字楼（类同杭州大厦、杭州百货大楼等建筑）。该楼的地理位置比较特别，楼的商场一面是杭城最繁华的商业街，主楼门厅一面则是闹中取静的小巷，正因这特殊的地理位置，四层以上部分业主为了从商业街进出更为方便，将开发大楼的房产公司及给该楼核发《房屋所有权证》的市级主管行政机关分别告上法院，行政机关为此当了5年多的被告，最后还要把自己错误撤销的产权证重新发证，处境尴尬。
事情的缘由是该综合楼的大开间商场面对的是繁华商业街，而楼上业主进出专用通道在综合楼的僻静一面并不能直接走到商业街上，因此部分业主遂要求房产公司将商场的一部分面积做门厅以便他们可以从商场进出。但商场内部并非全封闭式，如按照该部分业主要求能24小时不间断进出，商场就变成楼上公寓的大厅,商场的安保、营业时间等各种问题根本无法解决，因此长久以来全国各地结构类似的建筑物都没有主楼从裙房商场进出的先例，再者业主所述的连接位置是商场内的一间商铺，商铺已出售房产公司已无权处分该商铺用途，因此房产公司并未答应部分业主的此要求。
不想，业主们为此先后将给争议位置商铺核发《房屋所有权证》的行政机关及房产公司都告上了法院。业主们一方面在行政诉讼中认为商铺所处位置应作为写字楼连接商业街的通道，行政机关未审查清楚，发证程序违法，要求撤销行政机关核发的商铺所有权证。另一方面在民事诉讼中认为商铺位置本是连接写字楼与商场的必经之路，该位置房产公司作为商铺出售，造成主楼业主无法通行，要求房产公司将商铺位置作为公共通道，排除对住户们的相邻权妨碍。
行政案件的一审法院认为商铺非大楼的共用面积，行政机关的颁证行为事实清楚、程序合法，维持该颁证行为。民事案件也认为业主主张通行权的说法没有依据，驳回了业主们的诉讼请求。此两判决业主们自然不服遂上诉至二审法院，二审期间，行政机关了解到二审法院对案件与一审法院有不同的理解，怕案件改判面临败诉的后果，在法院判决前先自行将商铺产权证撤销，商场业主和房产公司当即向行政机关提出异议，行政机关认为二审法院要求行政机关自行撤销产权证，否则将被判决撤销并且还会在考核中扣分，所以才主动撤销产权证。
由于行政机关主动撤证，二审法院遂在判决书中写道：“因xx局在二审期间已将本案被诉具体行政行为撤销，------判决1、撤销一审行政判决2、确认颁发《房屋所有权证》的具体行政行为违法。------”
因行政机关的自行撤证行为影响了行政案件二审的判决，行政案件的改判又导致民事案件的改判，房产公司面临将商场面积变更为写字楼通道的不利后果。房产公司对二审法院的两起判决不服，向检察机关提出申诉，浙江省检察院向省高院提出抗诉，法院对该两个案件依法进行再审。民事案件再审中法院听取了房产公司的意见，认为商铺位置并非公共通道，且业主现有进出通道并不影响通行的便利性，再审依法撤销了民事案件的二审判决，维持一审判决，房产公司无需变更商铺用途。但行政案件的再审中法院认为检察机关抗诉理由虽成立，但行政机关在原二审期间将被诉行政行为撤销，所以二审的实体处理并无不当，遂维持了行政案件的二审判决。
民事案件被纠正以后，被撤销产权证的商场业主持再审判决书投诉行政机关要求其自行纠正撤销产权证的错误行政行为，向其重新颁发产权证，于是，行政机关又根据再审判决书撤销自己的撤销产权证决定，重新颁发该商场的产权证。该案由于房产公司不便得罪主管行政机关而主动在经济上补偿商场业主，故而，商场业主未向行政机关请求赔偿。
本案的教训在于：人民法院审理行政案件的重点在于审查行政行为的合法性，而行政行为的合法性的重点既在于行政行为的法律依据和法定程序，更在于行政执法人员的法律素养。
由于行政机关相关执法人员对自己的行政行为是否合法没有信心，所以发生将自己合法颁发的产权证予以撤销的荒唐行为。
作者单位：浙江南方中辰律师事务所
徐一雯律师
