陈省安/房价上涨后开发商恶意违约，“诚意金”是否有诚意？

    “购房诚意金”是楼市火热后出现的一种购房预付款,一些地方在房产交易实践中,开发商要求购房者为了证明购房诚意而向开发交付的一笔金额,开发商承诺交了诚意金的购房者可以获得该楼盘的优先购买资格,签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。

【案情】

    李某与海南某房产开发商签订了二份某期楼盘的《VIP排号单》，排号单说明约定：1.客户在本楼盘正式公开销售时可凭此单优先挑选号，同时享受内部认购折扣优惠；2.意向户型房号每单可预约三个房号。通知选房并确定房号后签订认购单，同时诚意金自动转为定金，排号选房认购须在公司通知规定开盘前的七天内完成，否则排号单所享受优惠政策自动过期作废；3.如果客户未挑选到合适的房号，此VIP诚意金可退（不计利息），同时排号单作废，并应在十五个工作日内办理退款和退号手续。该排号单还注明：“意向户型小双拼，VIP 诚意金为双拼户型 3 万元。该客户购买总房款上限不超过 80 元。”排号单签订当天，该房产开发商收取李某两笔3万元的诚意金，合计6万元。收款项目分别明：“今收到李某交来该楼盘二期小双拼排号诚意金叁万元。” 2010 年2月该房产开发商向李某发出退还该诚意金函告。同年8月2日李某委托律师向该房产开发商发出“关于继续履行合同的函”，要求该房产商按“排号单”约定，将开盘日期通知委托人，并愿意按“排号单”的约定继续履行。8月25日该房产开发商再次向李某去函，以当地政府主管部门要求其进行自查自纠，正在开发的项目规划、设计变更，后续项目远未达到取得预售许可证的条件，双方签订排号单的约定违反国家政策法规导致无效为由，要求李某在接函后15日内携带原申请和缴费文件到该公司办理退款手续。由于双方协商未果，李某向法院提起诉讼，请求法院判决：1.解除原、被告签订的《VIP 排号单》；2.被告双倍返还诚意金12万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止；3.被告赔偿经济损失120 万元。

    一审法院判决：1.解除原告李某与被告房产开发商签订的《VIP排号单》；2.限被告房产开发商退还原告诚意金6万元；3.驳回原告的其他诉讼请求。李某不服提起上诉，二审法院虽对“排号单”持有不同观点，但仍判决驳回上诉，维持原判。

【分析】

    本案的争议焦点如下：一、涉案的排号单的法律性质是否属预约合同。二、房产开发商收取的诚意金是否具有定金性质。

    本案的争议焦点之一，在于排号单的法律性质是否属于预约合同。原审法院认为，涉案排号单仅是李某在楼盘公开销售时具有优先挑选房号的性质，即预约选房。预约合同属前缔约时期缔结的合同，约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务，即本案李某选中房号后签订的认购合同，为将来签订正式的商品房买卖合同（本合同）的订立事先约定的义务。因此“排号单”并不具有预约合同的性质。然而二审法院审理之后，做出了与一审法院截然不同的认定，认为李某与房产开发商签订的“排号单”的内容虽然明确户型、总房价上限，而拟购房号、付款方式、定金等核心条款有待认购书来进一步明确，但签订该排号单是为双方将来订立认购书及本约所做的预先约定，仍属预约合同的范畴，具有预约合同的性质。

    预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。因履行预约合同而成立的合同即为本约合同。预约合同对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用，预约合同与本约合同并不是绝对的，而是相对的。纵观本案，“认购书”相对于“商品房买卖合同”而言，是预约合同，相对于“排号单”来说却是本约合同。因此，“排号单”作为“认购书”的预约合同这一事实是显而易见的。

    二、关于诚意金的性质

    对于是否将诚意金作为订立商品房买卖合同担保的约定，现行法律规定非常不明确，对于由于诚意金造成的纠纷更应该依据《合同法》第125条关于合同解释的规定探究当事人的真意。具体应根据以下几种情况认定：首先，不论指称这笔款项的称谓是什么，只要双方当事人在合同中明确约定，这部分款项的交付是为了担保商品房买卖合同的签订，即明确了其担保作用，应当将这部分款项视为定金。反之，如果双方当事人在认购书中未能明确该款项的担保合同签订的作用，也没有使用“ 定金” 字样，则不应将其视为定金，而应将其视为预付款户。其次，因定金合同须以书面形式订立，故如果双方并未签订书面合同，而只是通过收据或收条的方式交付了一定数额款项，则不论其在收据或收条上所用名称是“诚意金”或“定金”都不能视为之为定金。第三，如果双方当事人在相关协议中以“ 定金” 字样指称该笔款项，则理应直接确定其定金性质，而不必要求在合同中明确约定其为订立商品房买卖合同的担保。本案中，排号单以书面形式订立，并且诚意金已实际交付，那么“诚意金”是否为“定金”的争议焦点就在于，排号单中有无约定“诚意金”具备担保认购书签订的作用。排号说明的第3条约定“如果客户未挑选到合适的房号，此VIP诚意金可退还”，也就是说能不能行使诚意金的退还权完全取决于客户自己的意愿，即使客户毁约不再继续签订认购书，也可以以未挑选到合适的房号为由取回诚意金，那么从一定程度上来说，诚意金并不具备担保合同签订的作用。因此不应将其视为定金。

    当事人在签署正式的合同前，往往需要若干次事前的磋商，通过签订预约合同来规范约束各方的行为，这不但有助于稳定阶段性的协商结果，而且有助于稳定交易机会。预约合同是为订立本合同做准备，但对于预约合同的具体规定，我国现行法律尚未作出明文规定，只有在《买卖合同解释》第 2 条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 5 条中对预约有少量的规定，因此亟待完善预约合同制度，进一步完善我国的法律体系。

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