李爱梅/楼市有风险 购置需谨慎

    近几个月来，全国大中城市房价不断走高，成交量不断放大，疯狂的牛市正在上演。

    随着房市成交的火爆，各类交易纠纷也水涨船高。由于房产涉及金额较大，一旦发生纠纷，处理起来往往劳民伤财。本人归纳近年来处理的各类纠纷，整理形成以下纠纷防范指导建议：

 

    重点之一：选对中介很重要

    曾在电视上看到一个真实的案例，一对小年轻千辛万苦凑足首付购置了一套二手房，签约时中介告知是没有双税的，等到过户时才知道有5.6%的营业税，对于突如其来10多万的营业税，中介还声称自己没有责任。

    本人也处理过这样一个案件，一大伯通过中介将自己的房屋出售他人，中介为图方便，带着大伯和买家直接到房管局签约，导致房款因为缺乏资金监管而风险大增。最后大伯房子被过户了，房款却一分没拿到。由于很多东西口说无凭，中介将责任推的一干二净。

    二手房由于金额较大，一般都是按揭的方式购买，所以普遍需通过中介公司交易，因此，找一个靠谱的中介很重要。好的中介不仅会帮你节约大量时间，也能帮你省下不少费用，就算万一出现纠纷，也能站在公正中立的角度帮助解决问题。

    如何寻找靠谱中介？前提肯定是要那种正规的中介，正规中介会有更完善的管理制度和更严谨的交易体系。然后就是亲身体验，你就能知道哪些靠谱、哪些不靠谱。最后看中介公司规模大小，在你对中介公司不了解的情况下，一般来说选大的总不会错。

 

    重点之二：巧用司法公开信息，了解对方资信状况

    十八届四中全会明确要求，构建开放、动态、透明、便民的阳光司法机制，要求依法及时公开执法司法依据、程序、流程、结果和生效法律文书，杜绝暗箱操作。

    随着司法公开工作的不断推进，可以利用司法公开信息了解对方的资信状况，做到未雨绸缪。

    通过各级法院公开网的诉讼案件信息查询，可以了解对方有无涉诉。如果卖方涉诉，交易过程中房屋可能会存在被查封的风险，影响房屋交易的继续进行。

    通过失信被执行人名单和执行案件信息查询系统，可以了解对方有无未结执行案件，防止交易风险发生。

    通过中国裁判文书网可以查询买卖双方的涉诉情况，如果一方有涉诉情况，交易过程中要予以格外注意。

 

    重点之三：公证售房，多看一眼

    有些房东由于人在外地，将房屋委托自己亲友代为出售，因此实践中存在公证委托售房的情况。但事实上，很多公证售房是由于民间借贷纠纷所引发。如房东A向B借款200万元，并将房屋抵押给B。B为快速收回借款，往往会要求房东A同时出具一份公证委托书，委托B出售房屋、领取房款。若房东A无法按约偿还借款，B就会将房屋出售。

    曾经有这样一个买家，买了一套公证委托出售的房屋。过户后，发现有租户住在里面，而且尚有2年租约，根据“买卖不破租赁”的原则，无法强行将租户迁出。好不容易过了2年，租户搬走了，却发现原房东带着80岁老母又搬了进去，又是一番诉讼、强制腾退，等这一切处理完毕，已过了4年。4年下来，买家夫妇几近崩溃，当拿到新房钥匙时，夫妇二人抱头痛哭。

    所有的这一切，都是因为卖房的实际是债权人，原房东由于未拿到分文房款，当然不肯配合办理交房手续。

 

    通过前述三点，并不能100%保证交易安全，仍然会有少量纠纷的存在。纠纷一旦发生，就需要选择正确的解决方案来维护自身合法权利。

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