盛超/业委会擅自签订合同之效力认定

    近年来，随着老百姓法律意识的不断加强，业主与业主委员会、业主委员会与物业服务公司、业主与物业服务公司之间的矛盾层出不穷，而业委会作为小区全体业主选举出来管理小区大小事务的“执行机构”，亦存在着不小的权力，那么，业委会签订出去的合同是否都是合法有效且约束于业主的呢？

【案情】

    2011年11月底，杭州某大厦第二届业主委员会与杭州某A有限公司（以下简称“A公司”）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于杭州市某大厦2楼，建筑使用面积为314㎡的物业用房出租给A公司，租期为五年，租赁期限从2012年1月1日起至2016年12月30日，年租金为80000元，一年一付。合同签订后，双方交付房屋并交付了第一期租金80000元。

    其后，A公司与杭州B有限公司（以下简称“B公司”）于2014年2月22日签订《房屋租赁合同》，约定将该物业用房的其中200㎡转租给B公司，租期为2014年3月1日至2017年2月28日，三年租金共计270000元。同年12月20日，双方又签订《补充协议书》，约定将剩余的114㎡也转租给B公司，该部分转租期为2年，自2015年3月1日至2017年2月28日，年租金为62000元。

    然而，在A公司超期转租并收取高额转租金额的同时，却一直未再支付任何租金给业委会。2012年12月31日，第二届业主委员会任期届满。直至2015年1月21日，才经全体业主大会选举产生了第三届业主委员会。

    此后，第三届业主委员会向法院提起诉讼，请求判决：1、确认第二届业委会与A公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、A公司向第三届业委会支付使用期间的房屋使用费用。

    一审法院判决：1、依据《物权法》的规定，第二届业委会在与A公司签订《房屋租赁合同》出租业主共有的物业管理用房时未通过业主大会表决通过，故本《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而不具有法律效力。2、A公司向第三届业主委员会支付使用期间的房屋使用费用。A公司不服判决提起了上诉，二审法院维持了关于合同无效部分的判决，针对房屋使用费用进行了调整。

【解析】

    那么问题来了，这是否意味着业委会没有通过业主大会表决而擅自签订的合同都是无效的？笔者认为，应该视情况而不能一概而论。

    类似于上述案例中的情况，业委会擅自签订合同处置业主共有财产，且没有通过业主大会决议的，笔者认为依法应当认定为无效。包括上述案例判决时引用的《物权法》在内，国务院的《物业管理条例》、各省市制定的地方性物业管理条例以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规都有明确规定：处置业主共有财产或者利用业主共有财产进行经营的应当经业主大会讨论通过，而且需经业主人数及面积双过半通过。也即是说处置业主共有财产必须通过业主大会，业委会虽为全体业主选举出来的“执行机构”，但其本身所具有的权力都是业主大会赋予的，在业主大会未授权业委会处置业主共有财产的情况下业委会是无权进行处分的，故上述案例中第二届业委会与A公司签订的《房屋租赁合同》被依法确认为无效。

    再来看看另一种情况，业委会没有通过业主大会擅自与物业公司签订物业服务合同，是否也意味着无效？

    针对该类物业合同，理论当中一直存在两种意见：第一种意见认为，与之前笔者在案例当中提到的一样，根据《物权法》、《物业管理条例》的规定：选聘、解聘物业应当通过业主大会决议，而业委会未经业主大会决议擅自与物业公司签订合同，依法应当被认定为无效；第二种意见认为，业委会未经业主大会擅自与物业公司签订的物业合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    一、从法律关系上更符合效力待定合同的特征
    笔者认为，在未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，故合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业委会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业委会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在未获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会双过半追认，物业服务合同即具备了生效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。
　　二、认定为效力待定合同更符合市场实际情况
　　物业服务合同往往牵涉到小区全体业主的切身权益，在处理合同效力问题还是应当慎重考虑。如果一概认定业委会擅自签订的物业服务合同无效，首先会导致小区的物业服务企业频繁发生更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，损害了业主的权益，另外也会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。其次，如果认定该种物业服务合同为无效合同，双方仍旧会因合同无效后的后果发生纠纷，物业服务企业仍可就管理小区期间的物业服务费向业主主张权利，这并不能完全解决双方的纠纷。再次，如果物业服务企业提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。
　　三、业主可以通过法律途径维护自身权利
　　《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主如果认为业委会擅自签订合同的行为损害了其利益，可以通过法律途径予以解决。例如《物业管理条例》第十一条规定了经小区业主共同决定可以解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项。小区业主完全可以通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益。

    业委会作为业主大会的执行机构在小区管理中起到非常重要的作用，甚至可以说业委会决定了小区的发展方向，在此提醒广大业主，选举业委会成员时必须慎之又慎，尽量选择有能力、有担当的热心业主作为本小区的“管理者”，避免纠纷的产生，让小区往更好的方向发展。

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