陈省安/“以租代售”房产，你敢“买”吗？

       虽然杭州的楼市已经进入限购、限贷、限售、限价的时代，但持续发烧的楼市依旧没有降温的趋势。土地招拍挂规则调整以来，开发商拿地都在竞投自持比例，这也就意味着以后这些地上新开售的楼盘只能租不能卖。尽管自持有助于后续租赁型房源的增加，却也让“以租代售”这种游走于法律边缘的销售方式慢慢浮出水面。

       那么，“以租代售”究竟是租赁还是买卖？具体又是怎样操作的？有哪些风险？

       所谓的“以租代售”就是开发商以签订租赁合同的形式将空置的商品房进行出售，并与购房者签订补充协议，在补充协议中突破20年最长租赁期限，并进一步约定拆迁补偿、转让转租等细则。那么，究竟开发商为何要以如此“曲线救国”的方式来出售房屋呢，原因无外乎于以下几种：

       一、规避限购环境下的不利政策
       限购环境下，阻碍房屋买卖交易的原因无外乎于开发商无法出售自持房、购房者没有购房资格。于是，买卖双方只能另辟蹊径，转而签订租赁协议，实际上的操作方式却是“像买房一样一次性缴纳‘租金’，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。待到政策放宽之后，再办理产权变更。”

       二、规避产权不能分割的法律规定
       一般说来，如果房产商获得的土地是以下几种性质，其开发的楼盘就很有可能会受到产权不能分割的限制，即所谓的“小产权房”。如政府对城中村进行改造，给村里留下10%的土地作为集体用地，这部分土地上所建造的房子产权是不能分割的；另外，如果是科技教育用地性质，其产权也是不能分割的；还有的是政府划拨用地，用于兴建厂房或职工宿舍，产权也是不能转让的。

       三、房企进行另类营销储备客户
       以万科为例，最直接的说就是“变相零首付”，突破银行的信贷政策。将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

       从以上的简单列举，可以看出，为了规避各种各样的限制，似乎“以租代售”成了房市火热状态下的新模式。那么，从买受人的角度而言，值得注意的风险点又在哪里呢？

       首先，就是很难享受房产升值带来的收益。尽管，长期租房和买房在房屋的使用性质上没有太大的差别，然而不同于其他消费品，房子具备投资属性。当房子升值后，可以借助转卖来获得房子的升值利益。但一旦拥有的只是房子的使用权，是无权对房子进行转卖的，也就是说不能享受房子带来的升值利益。这才是两者最大的区别。

       其次，无法排除法律风险。万一开发商也就是产权的所有人将房产转卖、抵押，或者企业在将来的过程中宣告破产，房子该如何处理将成为一个难题。由于购房者与房产商签定的只是“租赁协议”，购房者的利益只能依照债权关系受到保护，而不能得到物权保护。

       最后，拆迁赔偿无法直接得到。由于没有房产证导致产权不清，真正遇到拆迁征收时，承租者往往不是拆迁安置对象，如果开发商背信弃义，只能通过司法途径确定产权，但是，以合法形式掩盖非法目的的法律行为必然被消极性评价，很难得到法律的支持。

       总之，“以租代售”这种新的模式看似能够满足眼下部分人的需求，却暗藏风险，建议谨慎对待。
 

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